מיסוי מקרקעין בגין פעולות שנעשות בהם, מוסדר במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג – 1963.
בהתאם לחוק, למעט פעולות שהמחוקק הגדיר מראש והכיר בהן ככאלו שלא מהוות עסקה או מכירה, כל פעולה המבוצעת במקרקעין, נחשבת לעסקה וככזו, חייבת בתשלום מס.
יצוין, כי קיימים מקרים שהמחוקק קבע לגביהם תנאים מפורשים לקבלת פטור מלא או חלקי מתשלום מס.
בגין העברת הזכויות מן המוריש ליורש, וניתן לרשום את הדירה על שם היורש ללא צורך בהצגת אישורי מסים.
סע' 4 לחוק המקרקעין קובע, כי "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה". היינו, משאין מדובר במכירת מקרקעין, הרי שלא קמה חבות במס (רכישה או שבח). אולם, אין מדובר בפטור גורף מכל עסקה עתידית שתתבצע בנכס המועבר בירושה, אלא ב"דחיית מס", עד למועד מימוש הנכס.
יובהר, עם פטירת בעלי המקרקעין, נכנסים יורשיו לנעליו לעניין הזכויות במקרקעין מתוקף היותם יורשים. בפועל אין כל שינוי במצב המקרקעין, לא שולמה עבורם כל תמורה ולא נעשתה כל עסקה לגביהם. משכך, העברת זכויות המקרקעין של המוריש על שם היורשים, אינה נחשבת למכירה ועל כן אינה חייבת בכל מס ואף אינה חייבת בדיווח לרשויות המס.
יחד עם זאת, כאשר נכס של המוריש נרשם על שמו של היורש ולאחר זמן מה מחליט האחרון שברצונו למכור את הנכס לצד שלישי כלשהו, הרי שעשויה לקום לו חבות במס.
מקום בו הנכס המדובר הינו מגרש או קרקע ,למעט דירה, היורש יחויב בתשלום מיסי מקרקעין. אם הנכס המדובר הינו דירה, היורש יחויב בתשלום מסים אלא אם הוא עומד בתנאים הקבועים לצורך קבלת פטור מתאים.
פטור במכירת דירת ירושה
סע' 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע תנאים מצטברים אשר בכפוף להם יהיה היורש זכאי לבקש פטור מתשלום מסי מקרקעין בגין מכירת הדירה שהתקבלה לידיו בירושה:
- הדירה הנמכרת נחשבת לדירת מגורים מזכה.
- המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
- לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
- אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
בהתקיים מלוא התנאים המצטברים, יהיה זכאי המוכר לקבל פטור מתשלום מסי מקרקעין בגין מכירת הדירה שקיבל בירושה.
מאחר והפטור האמור מתייחס אך ורק למיסים המוטלים על המוכר – מס שבח ומס מכירה -אבל אינו מתייחס למס רכישה. על כן, בעסקה בין יורשים ביחס לדירה ספציפית, שימוש בסעיף האמור, גם אם נכון ביחס למוכר, עשוי להיות בעייתי ליורש הרוכש שכן הוא יידרש לשלם מס רכישה ללא כל אפשרות לפטור או הקלה.
מכירת הדירה בין היורשים לבין עצמם
סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע בין היתר כי חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, היינו, קיימת אפשרות להימנע מתשלום מס על ידי העברת נכסים בין היורשים.
יובהר, העברה ו/או מכירה של זכויות בדירה בין היורשים לבין עצמם מהווה פעולה ישירה של ההורשה שכן יש בה כדי להוות חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים ולכן גם היא אינה חייבת במס אולם, אי החיוב במס תלוי במקור התמורה – כל תמורה שמקורה מחוץ לנכסי העיזבון תחויב במס כאילו בוצעה עסקת מכירה.
כלומר, על מנת שהעסקה לא תחויב במס מקרקעין תשלום התמורה עבור זכויותיו של אחד מהיורשים בדירה יש שיעשה מתוך כספי העיזבון במסגרת חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים השונים. אולם, במקרה בו לעיזבון עצמו אין די נכסים מהם ניתן לשלם ליורש עבור זכויותיו בדירה ומקור התמורה לרכישת הזכויות בדירה הינו חיצוני לעיזבון כגון, משכנתא, העסקה תחשב כמכירת מקרקעין והצדדים לעסקה יחויבו בתשלום מס מקרקעין.
יצוין, כי הסכם בין יורשים יש שיעשה במסגרת "חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון" שכן אחרת הוויתור על הזכות עשוי להוות מקרה מס.
היורשים של נכסי העיזבון יכולים למקסם את הנאתם מן הירושה על ידי חולקה פנימית אשר יש ותאפשר להם להקטין את המס למינימום או להימנע כליל מתשלום מס.
